Observatoire de l’habitat
Présentation de l'observatoire
Réalisé par l'Agence d'Urbanisme et de Développement de l'agglomération et du pays de Châlons-en-Champagne (AUDC) pour le compte du syndicat mixte et de la Communauté d'agglomération Cités en Champagne, le travail d’observation dans cette thématique a pour vocation le suivi et l’analyse des marchés locaux du logement et du foncier.
Avec ce dispositif permanent d’observation et de connaissance mettant en évidence les interactions entre territoires, soulignant les disparités et identifiant les forces et faiblesses des périmètres analysés, il s’agit d'appréhender les tendances lourdes, de conduire des analyses prospectives et de contribuer à la définition des politiques locales de l’habitat et du foncier.
Ce dispositif d'observation mobilise un réseau d’échange et de coproduction. Ce partenariat permet de disposer des données indispensables à l’analyse, telles que la construction neuve, les ventes de logements neufs et anciens, les loyers du parc privé, les financements publics en matière de construction et de réhabilitation, les demandes de logements sociaux, les données relatives aux bénéficiaires des aides au logement, etc.
L’ambition de cet outil, outre le fait de rapprocher les différentes sources d’information, de les confronter et de les analyser, est de constituer un lieu d’échanges et de débats entre élus, promoteurs, bailleurs, aménageurs, services de l’Etat et associations œuvrant dans les domaines de l’habitat et du foncier.
Cet outil d'analyse se révèle aussi utile comme élément d'aide à la décision alimentant les débats d'aménagement du territoire. Il a ainsi été mobilisé pour l'élaboration de Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), de la Charte de développement durable du Pays de Châlons, du SCoT du Pays de Châlons et pour établir les documents réglementaires sur les thématiques de l’habitat et du foncier.
Activité de l'observatoire
Le marché du foncier résidentiel
Une actualisation des analyses précédemment diffusées renseignant sur l'évolution des transactions des maisons, appartements et terrains à bâtir depuis 2000 dans le Pays de Châlons-en-Champagne (réalisée à partir des données notariales issues de la source "Perval") fait ressortir les constats suivants :
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le marché foncier résidentiel est concentré sur 3 grands segments : maisons, appartements anciens et terrains à bâtir. La majorité du marché concerne les ventes de maisons qui représentent 51 % des transactions globales en termes de stocks et 71 % en volume financier. Les appartements concernent 25 % des ventes et génèrent 18 % du volume financier du marché. Enfin, la part des terrains à bâtir dans l’ensemble des transactions est de 25 %, soit 11 % du marché en termes de volumes financier. Les mêmes constats peuvent être formulés à l’échelle de Cités en Champagne avec des proportions un peu moindres ;
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le marché des appartements ne concerne quasiment que le cœur urbain soit Châlons-en-Champagne et dans une moindre mesure Saint-Memmie ;
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le reste du territoire étudié est dédié préférentiellement au résidentiel individuel avec un marché des maisons très développé dans le secteur périurbain (61 %) et la Communauté de communes de la région de Mourmelon (77 %), des secteurs très largement orientés vers la vente de terrains à bâtir (secteur Sud avec 67 %, Communautés de communes de la Moivre à la Coole et de Suippe et Vesle avec respectivement 48 % et 46 %) et des secteurs où le marché foncier se partage entre maisons et terrains à bâtir (Communautés de communes de la Moivre à la Coole et de Suippe et Vesle).
4 cahiers relatifs au foncier bâti et à bâtir sont ainsi consultables en ligne : le marché des terrains à bâtir - le marché des appartements - le marché des maisons anciennes - le marché du foncier résidentiel
Le pouvoir d'achat immobilier des ménages de Cités en Champagne
Des acteurs du marché du logement, au niveau national comme local, font le constat d’une inadéquation entre le prix du logement et les ressources des ménages et de la difficulté pour ces derniers à réaliser leur parcours résidentiel.
Pour Didier Vanoni, économiste et sociologue, directeur de FORS Recherche Sociale, on observe, sur une période d'une quinzaine d'années, un découplage complet entre l'évolution du pouvoir d'achat d'un côté et les prix de l'immobilier de l'autre. "C'est le signe d'une société en sablier, qui est non seulement clivée, mais qui repart un peu en arrière. Pour les générations précédentes, le parcours résidentiel était synonyme d’ascenseur social. Aujourd’hui, les perspectives d'évolution sont bouchées pour les jeunes. Ils prennent leur indépendance plus tardivement et subissent des modes de vie plus contraints.
Les problèmes d’accès au logement sont, pour une part grandissante d’entre eux qui pouvaient légitimement se revendiquer de la classe moyenne, un facteur de déclassement social. Certains font le choix de la colocation, qui peut sembler sympathique, mais pas quand elle concerne des cadres contraints d’adopter cette solution pour habiter dans Paris et rester à proximité de leur lieu de travail, ou des divorcés obligés de rester ensemble faute de pouvoir trouver un logement pour chacun".
Cette situation n’est pas spécifiquement française. Britanniques et espagnols seraient confrontés à des problèmes comparables tandis qu’allemands et belges seraient en revanche beaucoup moins pénalisés.
Devant ce constat, la principale question qui se pose est : comment fait-on pour loger les personnes qui arrivent sur le marché ? Elle concerne non pas les ménages propriétaires ou titulaires d'un logement social, mais en grande partie des gens en mutation professionnelle ou en situation de décohabitation d'avec leurs parents ou leur conjoint, et qui ne changent pas nécessairement de ville.
Certaines évolutions des modes de vie constituent des facteurs aggravants du fait en particulier :
- du vieillissement de la population, auquel les logements ne sont pas suffisamment adaptés,
- de la propension des couples au divorce. Les couples qui s'endettent sur 25 ans avec un taux d'effort de 33 % ont une chance sur trois voire une chance sur deux, à Paris et dans la petite couronne, de se séparer. Et à ce moment-là, il devient extrêmement difficile pour eux de se loger de manière à pouvoir voir leurs enfants dans de bonnes conditions.
Les conséquences sociales et économiques de ce découplage des ressources des ménages et des coûts de l’immobilier risquent à terme de bloquer les parcours résidentiels et de figer l'occupation du parc de logement social ; ce qui fait que les ménages vieillissent dans un appartement familial devenu trop grand pour un couple ou une personne âgée seule. Pour l'individu, l'impossibilité de déménager est un frein à la mobilité professionnelle voire un obstacle à l'emploi.
En réaction à ce contexte, a émergé la notion de logement abordable selon laquelle un logement est considéré comme abordable lorsqu'il existe une offre disponible de qualité et que le ménage n'y consacre pas plus d’un tiers de ses revenus.
Avec cette étude, l’AUDC a cherché à mieux qualifier le pouvoir d’achat immobilier des ménages et ainsi à mieux apprécier le caractère abordable du logement dans Cités en Champagne. Cette analyse complète celles réalisées par l’AUDC sur les mobilités résidentielles au niveau du Pays châlonnais. Lors de la 67ème Foire exposition de Châlons-en-Champagne en septembre 2013, ses principaux résultats ont été présentés lors d’une conférence-débat organisée par Cités en Champagne et l’AUDC dont le thème était : "Comment l’évolution des modes de vie et d’habiter interroge la production des logements" ?
Cette analyse sur le logement abordable a aussi contribué aux réflexions relatives à l’élaboration du Programme Local de l’Habitat de Cités en Champagne pour la période 2015-2020.
Les impacts du vieillissement de la population
D’ici à 2050, la proportion des personnes âgées de 60 ans et plus devrait passer de 20 % à 33 % de la population nationale. L’allongement de l’espérance de vie est un progrès qui pose de nouveaux défis et suppose d’anticiper les situations notamment en matière d’offres d’équipements, de services, de soins et de logements.
Forts de ces constats, la Communauté d’agglomération "Cités en Champagne", la Ville de Châlons-en-Champagne via son Centre Communal d’Action Sociale et son Conseil Économique, Social et Environnemental ainsi que le Conseil de développement du Pays de Châlons ont décidé de mener une démarche conjointe de réflexion sur la prise en compte des impacts du vieillissement en matière de logement avec l'appui méthodologique de l'AUDC. L’objectif principal est de permettre le vieillissement dans les meilleures conditions pour les personnes concernées et leur entourage.
Dans ce cadre, un tour de table d’acteurs associatifs et institutionnels a été constitué, aux échelles de l’agglomération et du pays châlonnais, afin d'identifier enjeux et préconisations en matière d'habitat pour les seniors. De façon à appuyer les travaux de ce groupe d’experts , l’AUDC a réalisé en 2013 un document de cadrage intitulé "Impacts du vieillissement de la population".
Ce dernier montre notamment que le Pays châlonnais ne sera pas épargné par ce phénomène. Actuellement, il recense une forte part des personnes d’au moins 60 ans. La situation est telle que ces personnes ont des caractéristiques spécifiques et occupent des logements pour la plupart inadaptés à leurs besoins.
Cette approche quantitative a été complétée par une enquête auprès des acteurs institutionnels et associatifs concerné. Ce "dire d'acteurs" a permis de recueillir les contributions, travaux et réflexions de chacun, de façon à dégager des pistes d’actions et des projets à mettre en œuvre à l’échelle du territoire à court et moyen termes. Les résultats de cette démarche ont vocation à être repris dans le cadre :
- de l’élaboration du prochain Programme Local de l’habitat (PLH) de Cités en Champagne pour les années 2015/2020,
- du projet de services du Centre Communal d’Action Sociale de Châlons-en-Champagne,
- d’actions soutenues au titre de la Charte du Pays deChâlons-en-Champagne.
Les compte-rendus des réunions des différents acteurs associatifs et institutionnels sollicités sont disponibles à la rubrique "Conseil de développement - commission services à la population".
La vulnérabilité énergétique des ménages
En 2012/2013, un travail d’appréciation des coûts induits par le logement en lui-même pour les ménages du Pays de Châlons a été réalisé qu’il s’agisse de chauffage, de production d’eau chaude, de cuisson et d’usages électriques spécifiques (éclairage, électroménagers…). Cette étude a abouti à l’élaboration d’une cartographie présentant les territoires les plus impactés par les fluctuations à la hausse des prix du pétrole sous l’angle des dépenses énergétiques liées au logement.
Les mobilités résidentielles
Dans la continuité des travaux réalisés en 2009, une approche actualisée et complémentaire des mobilités résidentielles des ménages aux échelles de l’agglomération et du Pays de Châlons-en-Champagne a été réalisée en 2012/2013. Plus particulièrement, il s’agit de mieux apprécier les mobilités résidentielles (entrantes comme sortantes) des territoires d’étude considérés que ce soit en termes d’âge, de catégorie socio-professionnelle, d’activité professionnelle et de taille des ménages mobiles.
La vacance du parc privé de logements de l'agglomération châlonnaise
Au dernier trimestre 2010, a été entamée une démarche d’étude relative au phénomène de vacance dans le parc de logements de l’agglomération châlonnaise. Se basant essentiellement sur des données INSEE et sur d’autres transmises par les services fiscaux par le biais d’un conventionnement avec Cités en Champagne, ce travail permet d’apporter un meilleur éclairage sur les phénomènes de vacance dans le parc privé de logements de l’agglomération châlonnaise.
En 2012, ce travail a été complété par une démarche d’enquête auprès des propriétaires de logements privés identifiés comme vacants. Cette sollicitation directe des propriétaires a permis de mieux caractériser le phénomène de vacance que ce soit en termes quantitatifs (volume, durée, localisation, origine des biens vacants) que qualitatifs (identification de différentes typologie de vacance, fonctionnement du marché local du logement, image du patrimoine locatif).
Documents consultables
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| Le marché des terrains à bâtir édition 2015 |
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| Le marché des maisons anciennes édition 2015 |
Le marché des appartements édition 2015 |
Le marché du foncier résidentiel édition 2015 |
Pouvoir d'achat immobilier des ménages édition 2014 |
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| Dynamiques urbaines Tome 2 Structure et évolution de l'habitat édition 2013 |
Vulnérabilité énergétique des ménages en matière d'habitat édition 2013 |
Impacts du vieillissement de la population, Dires d'acteurs édition 2013 |
Impacts du vieillissement de la population édition 2013 |
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| Mobilité résidentielle des ménages de Cités-en-Champagne édition 2013 |
Mobilité résidentielle des ménages du Pays de Châlons édition 2013 |
Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat édition 2013 |
La production de logements neufs édition 2011 |
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| La vacance du parc privé édition 2011 |
Le marché privé du logement édition 2009 |
Les parcours résidentiels édition 2009 |
Les petits logements édition 2008 |
